Ev sahipleri kiraların piyasa şartlarının altında kaldığını savunurken, kiracılar çoğu zaman maaşlarını dahi aşan kira bedelleri nedeniyle büyük zorluk yaşıyor.
YASAYA AYKIRI
Peki ev sahiplerinin ara zam istemeye hakkı var mı? Hukukçulardan alınan bilgiye göre ‘kiraya zam yılda bir kez ve sözleşme yenileme döneminde yapılır.’ Ara zam istenilemez.
Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün haberine göre; artış oranı da konutlar için, 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yüzde 25 ile sınırlandırıldı. Yani ev sahibi kiracısına ‘maaşın arttı, kirayı da arttır’ ya da ‘artık senede iki kez artış yapacağım’ diyemez. Ara zam talebi kabul görmediği için de hiçbir kiracı tahliye edilemez.
HANGİ DURUMDA DAVA AÇILIR?
Gayrimenkul hukuku uzmanlarının verdiği bilgiye göre belli şartlarda ev sahibi yüzde 25’in üzerinde artış isteyebilir ya da kiracının tahliyesini talep edebilir.
Şöyle ki;
* Ev sahibi 5 yılı dolduran kiracısı için ‘kira tespit davası’ açabilir. ‘Kira bedeli çok düşük kaldı, rakamın yeniden belirlenmesini istiyorum’ der. Bu dava, ev sahibinin talebinin aynen kabul edileceği anlamına gelmez. Bilirkişi inceleme yapar, bölge ortalaması ve örnek kira sözleşmeleri üzerinden tarafları koruyan yeni bir kira bedeli belirlenir.
‘Ya bu rakamı öde, ya da evimden çık’ söylemini son aylarda çok sık duyuyoruz. Ama ev sahipleri istediği zammı yapamadığı gerekçesiyle tahliye isteyemez. Ancak ev sahibi kendisinin ya da bakmakla yükümlü olduğu birinin ihtiyacı varsa kiracının tahliyesini isteyebilir.
Son dönemde ‘ben oturacağım’ ya da ‘çocuğum gelecek’ bahanesiyle tahliye isteyenler de arttı. Yasalara göre, ihtiyacım var dedikten sonra, aynı ev bir başkasına üç yıl süreyle kiralanamaz. Kiralanırsa, eski kiracıya tazminat ödenir. Eğer kiracılı bir ev satılırsa da, mülkü alan kişi yine kendisi ya da ailesi yaşayacaksa tahliye ister.
Eski kiracı çıksın, evi daha yüksek fiyatla başkasına kiraya veririm’ diyemez. Tüm bunlara ek olarak, 10 yıl sözleşme uzama süresi dolan kiracılar için gerekçe göstermeden tahliye istenebilir.
Son iki yılda kira tespit ve tahliye davalarında rekor artışlar yaşandı. Davaların sonuçlanması 2-3 yıl sürüyor. İste bu sorunun çözümü için 1 Eylül’de arabuluculuk sistemi devreye girecek. Ev Sahibi-Kiracı uyuşmazlıklarında arabulucuya gitmeden doğrudan Dava açılamayacak. Eğer sorun burada çözülemezse dava yoluna gidilecek.
Öte yandan son dönemde ev sahibi, kiracı arasında yargıya taşınan anlaşmazlıklar, 100 bine yakın kira tespit davası, 50 binin üzerinde tahliye davası mahkemeleri adeta kilitledi.
Yüksek kiraya "haksız kazanç" cezası için çalışma başlatılırken, 1 Eylül'den itibaren hem kiracı hem ev sahipleri arabulucuya gidebilecek.
Sabah'tan Hazal Ateş'in haberine göre; Ev sahipleri, 10 yıl dolmadan, kendisi ya da bakmak zorunda olduğu kişilerin ihtiyaçları dışında kirasını ödeyenleri keyfi nedenlerle tahliye edemiyor. Kira tespit davalarından hâkim eski kiracının hakkını gözetirken "hakkaniyet indirimi" yapıyor.
Örneğin vatandaş 6 bin lira kira ödüyor bölge ortalaması 14 bin liraysa kira bedeli 10 bin lira olarak belirleniyor. Kiracı ev sahibinden tacize varan bir baskı, tehdit gördüğünde arabulucuya gidebileceği gibi dava da açabilir. Kira sözleşmesinin bitmesi evden çıkarmak için tek başına yeterli bulunmuyor.
Yılı bitip süresi uzayan sözleşme kendini otomatik yeniliyor. Sadece kiracı değil ev sahiplerinin de yasal hakları olduğunu unutmamak gerekiyor.Ev sahiplerinin kirasını ödemeyeni, konutta esaslı tadilat, yıkım varsa tahliye hakkı bulunuyor. Kiracı ev ya da ev sahibi ile sorun yaşamadığı halde evi erken boşaltırsa ev sahibinin 3 aylık kira bedelini talep etme hakkı bulunuyor. Ev sahibi konutu hemen kiraya verirse bu tazminatı talep edemiyor.
Hem kiracı hem de ev sahiplerinin yasal hakları, kira sınırı, zorla tahliye, 1 Eylül'de başlayacak arabulucu uygulaması konusunda merak edilen soruların yanıtları şöyle:
1-Ev sahibi kiracıyı kontrat süresi bitmeden çıkarabilir mi?
Mülk sahibinin yasaya göre haklı bir nedeni yoksa kontrat süresi dolmadan tahliye mümkün değil. Kiranın ödenmemesi durumunda noterden ödeme için ihtar gönderilerek 30 gün beklenir. Bu sürenin sonunda tahliye davası veya icra takibi yoluyla tahliye talep edilebilir.
1 Eylül itibariyle dava açmadan tahliye talebiyle de arabulucuya gidilebilecek. Ev sahibi bilgisi dışında yıkım, esaslı tadilat, tamirat sözleşmeye esaslı bir aykırılık varsa süre dolmadan tahliye istenebilir. Senesi bitim süresi uzayan sözleşme kendini otomatik olarak yeniler.
2- İzmir Karşıyaka'daki evimde 22 yıldır, son artışla birlikte 3 bin lirayla oturan kiracımı tahliye etmek için dava açmak zorunda mıyım?
Borçlar Kanunu'na göre sözleşme uzama süresi en fazla 10 yıl olarak kabul ediliyor. Bu sürenin sonunda mal sahibinin haklı bir gerekçe sunmasına gerek olmadan kiracısını tahliye hakkı bulunuyor. Bu nedenle tahliye davası açmanız gerekmiyor. Bunun için 3 ay önceden ihtarname göndermesi gerekiyor.
3-Ev sahibi, sözleşme tarihinden önce konutunu boşaltan kiracıdan tazminat talep edebilir mi?
Herhangi bir sorun yaşanmadığı halde evden çıkması durumunda mal sahibinin 3 ay daha kira bedeli talep etme hakkı bulunuyor. Bu tutarı talep edebilmesi için de 3 aylık sürede yeni kiracı bulmamış olması gerekiyor. Eğer evi hemen kiraya verirse kiracıdan tazminat talep edilemez. Ev ilk ayın sonunda kira verilirse tazminat da bir aylık ödenir.
4-Kiraya yüzde 25 sınırının ardından fahiş artışlara karşı yeni önlemler devreye girecek mi?
Kiracı ev sahibi haklarının sınırları Borçlar Kanunu'nda belirtiliyor. Yeni yasama döneminde bu konuda Türk Ceza Kanunu'nda düzenleme yapılacak.
Kiraları piyasa ortalamışının üzerinde artıranlara yönelik para cezasıyla birlikte bir yıldan 3 yıla kadar hapis cezası uygulanması öngörülüyor. Kiracıya zorbalık yapan, "haksız kazanç elde eden" ev sahipleri mahkeme takdiriyle tutuklu da yargılanabilecek.
5-Kiracı içindeyken satın alınan konutta tahliye süreci nasıl işliyor?
Evin başkasına satışı halinde kiracının konutu boşaltması için 6 aylık süresi bulunuyor. Yeni mal sahibi kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Satın alma tarihinden itibaren altıncı ayın sonuna kadar kiracı oturmaya devam edebilir. Bu sürenin sonunda evi boşaltmazsa arabulucuya gidilebilir.
6-Bir yıl önce evi kiraladığım emlakçı, ev sahibim adına aradığını söyleyip bölgedeki artışları gerekçe göstererek evi boşaltmam konusunda baskı yapıyor. Bu konuda ne yapabilirim?
Yetki belgeli emlak işletmeleri hizmet verdiği kişilere yasa dışı, etik olmayan uygulamalarla baskı yapamaz. Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden, Ticaret Bakanlığı, CİMER'e de şikâyet edebilirsiniz.
7-Ev sahiplerinin depozito talebinde yasal bir sınır var mı?
Depozito bedeli 3 aylık kiradan fazla olamaz, bu tutar da kiracı tarafından bir banka hesabına yatırılarak ev sahibinin onayı olmadan çekilemez.
Ayrıca şerh düşülerek paranın vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekiyor. Kiracının mülkü boşaltması durumunda depozito bedelini tam alması için hiçbir borcu kalmaması, evde olağan eskime dışında bir hasar olmaması gerekiyor.
8-Konut sahibi, bina sakinlerine rahatsızlık veren kiracıyı çıkarabilir mi?
Kiracılar evi, işyerini sözleşmeye uygun olarak kullanmak, bina sakinlerine gerekli saygıyı göstermekle yükümlü bulunuyor. Buna aykırı davrananlara en az 30 gün süre verilerek aykırılığın giderilmesi aksi durumda kontratın feshedileceği konusunda yazılı ihtarname gönderilir. Kiracının davranışlarının ev sahibi ile komşular bakımından çekilmez olması halinde yazılı bir bildirimle sözleşme feshedilebilir.
9-Ev sahibi tarafından tehdit edilen, baskı gören kiracı da arabulucuya gidebilecek mi?
Kira tespit, tahliye, uyarlama, kontrat kaynaklı sorunlar, taşınmaz paylaşımı, kat mülkiyetinden kaynaklı uyuşmazlıklar, aidata ilişkin davalar zorunlu arabuluculuk sürecine tabi olacak.
İhtilafların tamamı önce arabulucuya gitmek zorunda olup daha sonra dava açılabilecek. Arabuluculuk sürecini davayı açmak isteyen taraf başlatacak. Örneğin ev sahibi tahliye davası açmak istiyorsa önce arabuluculuk sürecini başlatacak.
İster kiracı ister ev sahibi iki tarafın da birbirine baskı, tehdit, hakarete varan bir tutum sergilemesi yasal olarak suç teşkil ediyor. Her iki taraf da yasaya aykırı bir durumla karşı karşıya kalırsa elbette arabulucuya gidebileceği gibi dava da açabilecek. Ev sahibi "konut benim" diyerek her istediğini yapamayacağı gibi kiracı da parasını ödüyorum diyerek hukuka aykırı bir tutum ortaya koyamaz.
10-Arabulucuk hizmetinden ücret alınacak mı?
Başvuruda ve iki saate kadar olan görüşmelerde ücret alınmayacak. Bu sürenin üzerindeki görüşmelerde asgari ücret tarifesine göre hesaplanacak tutar taraflardan eşit olarak alınacak. Başvurular dava açılacak yetkili mahkemenin bulunduğu adliyedeki arabuluculuk bürosuna ya da yetkilendirilen sulh hukuk mahkemelerine yapılacak.
Görüşmelere, kiracı, ev sahibi, kat maliki, yönetici, ortaklığın giderilmesi davasında hissedarla, taraflar dışında yasal temsilcisi avukat ya da vasi de katılabilir. Kira artışı konusunda arabulucuda uzlaşma sağlanmayıp dava açılması durumunda 5 yılı aşmayan sözleşmeler kapsamında üst sınır yüzde 25'i geçemeyecek.
11-Kira sözleşmesi imzalarken nelere dikkat edilmeli? Kiracı hangi durumda kira kontratını fesh edebilir?
Mutlaka yazılı kira kontratı yapılmalı, sözlü sözleşmeye itibar edilmemeli. Kira sözleşmesiyle beraber imza atılan tarihte meskenin DASK poliçesi mutlaka alınmalı. Taşınmaza ilişkin elektrik, su, doğalgaz gibi tüm genel abonelik hizmetleri kiracı üzerinden yapılmalı. Kiracı asla boş tahliye taahhüdü düzenlememeli.
