Türkiye’de gayrimenkul hukuki oldukça gelişmiş bir hale geldi. Gayrimenkul çok önemli bir yatırım aracı olurken bunun hukuki süreçleri de en ince ayrıntısına kadar düşünülüyor. Tapu sahiplerinin hak ve sorumlulukları kanun ile belirli bir çerçeveye alınırken hisseli tapularda iş daha da karmaşık bir hale geliyor. Hisseli tapu sahibi olmak başlı başına bir risk ifade ederken bazı durumlarda tapu sahipleri bir anda tapularının ellerinden alınması ile karşılaşabiliyorlar. Üstelik yasal olarak da herhangi bir şey yapamıyorlar.
HİSSELİ TAPU NEDİR, HİSSEDARIN SORUMLULUKLARI NELERDİR?
Bir gayrimenkulün mülkiyeti birden fazla kişiye ait ise tapu kaydında hisse oranında o gayrimenkulün sahipleri yer almaktadır. Yani o gayrimenkulde tek bir tapu sahibi yoktur. Birden fazla kişi mülkiyet sahibidir. Bu şekilde olan gayrimenkulleri haliyle idare etmek de oldukça zordur. Tarafların anlaşma sağlaması genelde de pek mümkün olmaz.
Gayrimenkul eğer bir ev ise kiraya verilerek kira geliri hissedarlar arasında hisse paylarına orantılanarak paylaştırılabilir. Satış yapılıp yine hisse paylarına göre satış geliri dağıtılır. Ancak gayrimenkul bir arsa ise, tarla ise, toprak parçasıysa o zaman iş tam bir arap saçına dönüyor. Bu gayrimenkulün ne şekilde değerlendirileceğine bir kişi karar veremez. Örneğin arsanın bir kısmında bir hissedar ev yaptırmak istedi. Diğer tüm hissedarların yazılı onayını almadan bunu yapamaz. Eğer yaparsa yaptığı ev kaçak olacaktır ve yıkım tehlikesi vardır.
Hisseli tapuya sahip bir gayrimenkulün nasıl kullanılacağında hissedarlar karar verdikleri gibi sorumluluklarda da aynı oranlarda pay sahibidirler. Örneğim bir gayrimenkul için bir vergi ödenmesi gerekiyorsa herkes payı oranında o vergiyi ödemek zorundadır. Vergi gibi ortaya çıkan masraftan bir hissedarın kaçınması yasalarca da uygun değildir. Hatta bunun bedeli çok ağır olabilir.
Belediyelerin arsalar için aldıkları emlak vergisi olan arazi vergisini hisse sahipleri düzenli bir şekilde ödemezlerse büyük bir sorun ortaya çıkmaktadır. Bir ortağın bu ödemeyi yapmayıp diğer hissedarların üzerine yıkması halinde süreç mahkeme ile sonuçlanabilir.
MAHKEME HİSSEYİ ELİNİZDEN ALIR!
Diğer hissedarların vergiden kaçınan hissedarı şikayet etmeleri durumunda mahkeme önce bu sorun çıkaran hissedarın payının ayrılarak kendisine verilmesini sağlamayı deneyecektir. Ancak bunu yapmak her zaman mümkün olmayabiliyor. O zaman da mahkeme yükümlülüklerini yerine getirmeyen hissedarın hisse payını diğer hissedarlar tarafından satın alınmasına dair karar verir. Bu durumda mahkeme tarafından satılacak hisse payına bir değer biçilir. Bu değer diğer hissedarlar tarafından mahkemeye ödenir. Hisse payı diğer hissedarların üzerine geçer ve satış tutarı da hissesi elinden alınan kişiye ödenir. Eğer mahkeme süreci takip edilmezse hissedar hisse payının satıldığını alacağı tebligat ile bile öğrenebilir.
