Çanakkale’de yaşanan 4,9 şiddetindeki depremi tahmin eden ve yeni deprem uyarılarında bulunan Japon deprem uzmanı Yoshinori Moriwaki’nin açıklamaları üzerine Antalya’nın fay haritasının güncellenmesiyle kentsel dönüşüm çalışmaları tekrar gündem oldu. Kentsel dönüşüm nedir, süreç nasıl işler? Detayları sizlerin için araştırdık.
UZMAN UYARDI, HARİTA GÜNCELLENDİ, KENTSEL DÖNÜŞÜM TEKRAR GÜNDEMDE!
Japon deprem uzmanı Yoshinori Moriwaki’nin deprem öngürüsü Çanakkale’de karşılık buldu. Japon deprem uzmanı yeni depremler noktasında, Marmara’yı işaret ederek “Her an deprem olabilir. Artık hazır olunsun” uyarısında bulundu. Bu gelişmenin ardından Antalya’nın fay hattını güncellenmesi ve birçok alanın deprem riski taşıdığına yönelik haberlerin çoğalmasıyla birlikte kentsel dönüşüm çalışmaları tekrar gündemde yer buldu.
İlgili İçerik: Antalya Fay Hattı Haritası Güncellendi! Antalya Fay Hattı Nereden Geçiyor? Deprem Riski Olan Bölgeler Neresi?
KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR?
Antalya deprem haritasının güncellenmesi, Japon deprem uzmanının uyarıları ile tekrar gündeme gelen kentsel dönüşüm nedir? Kentsel dönüşüm, şehir plancılarına göre “Çökme ve bozulma olan kentsel mekanın ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koşullarını kapsamlı ve bütünleşik yaklaşımlarla iyileştirmeye yönelik uygulanan strateji ve eylemlerin bütünü” olarak tanımlanıyor.
KISACA KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ
Güncellenen fay haritasına göre, Antalya’da fay hattı geçen ilçeler ve deprem riski yüksek olan bölgeler Kemer, Serik, Manavgat, Alanya, Akseki, Gündoğmuş ilçeleri ile kentin kuzeybatı ve kuzeydoğu bölgeleri olarak sıralanıyor. Kısaca kentsel dönüşüm sürecinden bahsedersek aşağıdaki maddeler karşımıza çıkıyor.
-
Riskli olarak tespit edilen ve itiraz süreci sonunda riskli olduğu kesinleşen binaların yıktırılması Kanun’un emredici hükmüdür. Yıkım konusunda maliklerce herhangi bir karar alınmasına veya anlaşma sağlanmasına gerek yoktur.
-
Riskli bina tespitinin kesinleşmesinden sonra bu binaların yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilir, bu süre içinde riskli binaların yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilir.
-
Yıktırılmamış ise 30 günden az olmak üzere ek süre verilir ve verilen bu süreler içinde maliklerce riskli yapılar yıktırılmaz ise binanın su, elektrik ve doğalgaz bağlantıları kesilir.
-
Yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere yıktırma işlemleri mahalli idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından gerçekleştirilir.
-
Kanunun bu hükmü ile vatandaşın, can güvenliği bakımından riskli olan bir binada oturmaya devam etmesine engel olunması amaçlanmış olup vatandaşın yaşama hakkının gözetilmesi söz konusudur.
KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE NORMAL SÜREÇ
Kentsel dönüşüm süreci normal şartlarda 10 adım üzerinden ilerliyor. Kentsel dönüşüm sürecindeki adımlar şu şekilde karşımıza çıkıyor:
1- Vatandaşın Risk Tespiti Yaptırması
Vatandaşlar yapılarını, bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara riskli yapı tespitini yaptırabilirler. Bu aşamada maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile bu tespit yapılabilir. Riskli yapı tespiti talebi, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır. 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır. Riskli Yapılar, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin Ek-2’sinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre tespit edilir.
2- Riskli Tespit Edilen Yapılar
Yapılan tespitler neticesinde riskli olduğu tespit edilen yapılar, tespiti yapan kurum ve kuruluşlar tarafından Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne veya yetki verilmesi halinde idareye bildirilir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri veya idareler raporları inceler, raporlarda eksik veyahut yanlış hususların bulunması halinde raporlar ilgilisine iade edilir, diğer uygun bulunan tespitlere ilişkin şerh bildirimi ilgili tapu müdürlüğüne iletilir.
3- Maliklere Tebligat Gönderimi
İlgili tapu müdürlüğünce, tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebileceği, aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren idarece 60 günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilir ve yapılan bu tebligat müdürlüğe bildirilir.
4- Riskli Yapı Tespitine İtiraz
İtirazları inceleyecek olan teknik heyet, üniversitelerden bildirilen dört üye ile ikisi inşaat mühendisi ve biri de jeoloji veya jeofizik mühendisi olmak üzere, bakanlık teşkilatında görev yapan üç üyenin iştiraki ile yedi üyeli olarak teşkil edilir.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YAPILARIN YIKTIRILMASI SÜRECİ
Kentsel dönüşümde ilk adımların atılmasının ardından gelinen noktada yapıların yıkım süreci başlıyor.
5- Riskli Yapıların Yıktırılması
Riskli yapı olarak tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların maliklerine, altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenilir.
6- Yıkım Süresi ve Kontrolü
Riskli yapıların 60 günlük süre içinde maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı, idarece mahallinde kontrol edilir ve riskli yapı, malikleri tarafından yıktırılmamış ise, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve 30 günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur. Bu süre sonunda da riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. Riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile İdarece yapılır veya yaptırılır.
7- Bakanlıkça Yıkım Kararı
Müdürlük veya yetki devri yapılması durumunda İdare, yıktırılan riskli yapılara ilişkin bilgileri elektronik yazılım sistemine kaydeder. İdare, tahliye ve yıkım işlemleri gerçekleştirilemeyen riskli yapılara ilişkin bilgi ve belgeleri, ikişer aylık periyotlar halinde müdürlüğe bildirir. Yıktırılamayan yapılar bakanlıkça veya müdürlükçe yıkılır veya yıktırılır. Malikler tarafından yıktırılmadığı için bakanlık veya idare tarafından yapılan veya yaptırılan tahliye ve yıkımın masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Yıktırma işleminin masrafı maliklerden 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YIKIM SÜRECİNDEN SONRAKİ AŞAMA
Kentsel dönüşüm sürecinin ilerleyişinde yıkım sürecinin tamamlanmasıyla artık satış aşamasına geçiliyor. Bu aşamadaki işlemler ve detayları ise şöyle sıralanıyor:
8- Yıkım Sonrası Uygulama
Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir.
9- Nitelikli Çoğunluğun Sağlanması
Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için 15 gün süre verildiğine dair belgeler üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler ve satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri ile birlikte yazılı olarak müdürlüğe veya bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye müracaatta bulunulur.
10- Satış ve Uygulama İşlemleri
Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satış işlemi müdürlük veya İdare tarafından, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A. maddesinde belirtilen usule göre gerçekleştirilir. Satış işlemleri sonlanınca uygulamaya geçilirerek kentsel dönüşüm süreci tamamlanır.
